Última atualização em 28 de abril de 2025 por francine.santos
Se você mora em um condomínio ou de alguma forma está relacionado com esse ecossistema, já deve ter ouvido falar da Convenção Condominial, não é mesmo? Mas será que você sabe para que ela serve e qual a sua importância?
A verdade é que a Convenção Condominial é um dos documentos mais importantes para o bom funcionamento de um condomínio, mesmo que muitas pessoas só lembrem-se dele em momentos de conflito, mas você não precisa ser uma delas. Então, esclareça neste post todas as suas dúvidas!
O que é uma convenção de condomínio?
A Convenção Condominial é o documento que estabelece todas as diretrizes fundamentais do condomínio, desde a forma de administração até as regras de convivência, responsabilidades dos condôminos, uso das áreas comuns e critérios de rateio das despesas.
Assim como toda a população brasileira tem a Constituição Federal para seguir como ‘regra’, em outras palavras a Convenção do Condomínio também é essa ‘Constituição’ para o local, funcionando como base legal para a organização da vida em comunidade – Lembrando que sua elaboração deve considerar as particularidades de cada empreendimento e precisa ser registrada em cartório para ter validade jurídica.
É obrigatório um condomínio ter convenção?
Sim! A existência da Convenção Condominial é obrigatória conforme a Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, além de estar prevista no Código Civil.
“Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações”.
Art. 9º da Lei dos Condomínios.
Sem a Convenção Condominial, o condomínio fica sem um regramento interno formal, o que dificulta a administração e a resolução de conflitos. Além disso, só após o registro da convenção em cartório é possível exigir formalmente o seu cumprimento, o que reforça a segurança jurídica para moradores e para a gestão condominial.
Ainda conforme o Art. 9º da Lei 4.591, para obter a aprovação da Convenção Condominial, é necessário “reunir as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”.
O que deve constar na Convenção Condominial?
De acordo com a Lei dos Condomínios, a Convenção Condominial deve abordar os principais aspectos estruturais e administrativos do condomínio. Confira o que diz o texto no parágrafo 3º do Art. 9º:
“Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
- a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- b) o destino das diferentes partes;
- c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
- d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
- f) as atribuições do síndico, além das legais;
- g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
- h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
- i) o quorum para os diversos tipos de votações;
- j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
- l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
- m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção”.
Além disso, a Convenção Condominial deve prever as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento das normas; tratar de temas sensíveis, como a possibilidade de locações por temporada, a destinação das vagas de garagem e o uso de espaços para festas ou reformas.
Como ter acesso à convenção do condomínio?
Geralmente, a Convenção Condominial está disponível com o síndico ou com a administradora do condomínio. Em alguns casos, ela também pode ser acessada digitalmente, quando o condomínio possui um um portal online para acesso dos moradores, por exemplo.
Se nenhuma dessas opções estiver disponível, é possível solicitar uma cópia no Cartório de Registro de Imóveis em que o condomínio está matriculado. Vale lembrar que o acesso à Convenção é um direito de todo condômino, já que trata-se de um documento fundamental para entender os limites e as possibilidades de convivência naquele espaço.
Qual a diferença entre Regimento Interno e Convenção Condominial?
Embora muitas vezes sejam confundidos, a Convenção Condominial e o Regimento Interno têm finalidades distintas. A convenção trata da estrutura e da organização do condomínio como um todo, como comentamos acima. Já o regimento é mais voltado às regras cotidianas de convivência, como horários de silêncio, regras para descarte de lixo, uso de áreas comuns, normas para mudança, presença de animais de estimação etc.
Resumidamente, enquanto a Convenção do Condomínio define a base do funcionamento condominial, o Regimento Interno organiza o dia a dia entre os moradores e seus eventuais visitantes.
Quem pode elaborar a Convenção do Condomínio?
A elaboração da Convenção Condominial deve ser elaborada por escrito pelos proprietários das unidades autônomas, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, ou seja, todos aqueles que detêm direitos de aquisição sobre as unidades (atuais ou futuros) são responsáveis por redigir a Convenção. Contudo, na maioria das vezes isso é feito com o apoio de um advogado especializado.
Especialistas alertam para a importância que o texto seja claro, objetivo e elaborado com linguagem acessível — sem perder a validade jurídica —, já que uma Convenção Condominial bem estruturada contribui para reduzir a judicialização de conflitos e pode permanecer vigente por muitos anos, com poucas ou nenhuma alteração.
Como a convenção condominial é aprovada e registrada?
Após ser redigida, a Convenção Condominial precisa ser aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos, como já citamos acima. Esse quórum é exigido por lei e garante que o documento tenha ampla legitimidade. Em seguida, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente ao condomínio.
Apenas depois da votação e do registro em cartório, pode-se considerar que a convenção passa a ter validade jurídica perante terceiros e pode ser exigida formalmente, inclusive judicialmente, caso haja descumprimento das regras.
É possível alterar a Convenção do Condomínio?
Sim. A Convenção do Condomínio pode ser atualizada, principalmente quando há mudanças significativas no perfil do local ou em razão de atualizações legais. Mas o processo para alteração segue o mesmo rigor da aprovação inicial: exige quórum mínimo e as mudanças devem ser registradas em cartório.
Para evitar esse ‘transtorno’ ou trabalho posterior, é importante que a convenção seja redigida com atenção desde o início, prevendo cenários futuros e evitando termos vagos ou polêmicos.
Por que a Convenção Condominial é essencial para a boa convivência?
A convivência entre diferentes pessoas em um mesmo espaço exige regras claras e a certeza de que elas serão respeitadas por todos. E a Convenção Condominial cumpre justamente esse papel de dar apoio e segurança para a administração do síndico, orientando decisões, organizando o uso dos espaços coletivos e contribuindo para evitar conflitos.
Além disso, o documento fortalece a transparência na gestão e permite que o condomínio funcione com previsibilidade e harmonia, sem privilegiar ninguém. Então, para quem vive ou pretende viver nesse ambiente, conhecer esse documento é tão importante quanto respeitá-lo!
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