Última atualização em 8 de abril de 2025 por Willian Nunes
Nos últimos anos, alugar imóveis por temporada se tornou uma prática comum no Brasil, mas como lidar com os desafios que essa forma de locação (condomínios vs Airbnb) trouxe ao ecossistema residencial? É isso que você vai descobrir neste post!
Como funciona a locação por Airbnb em condomínios?
A proposta do Airbnb é simples: permitir que proprietários ou inquilinos aluguem seus imóveis por curtos períodos. Esses contratos podem durar desde um único final de semana até 90 dias, o que, segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), caracteriza uma locação por temporada.
Vale ressaltar que “AirBNB” é um produto, não uma categoria ou conceito. A ferramenta estadunidense opera como uma plataforma de compartilhamento de hospedagem e surgiu como uma alternativa à hospedagem tradicional, não à locação imobiliária, que é como opera e fomenta publicidade até hoje.
No entanto, a locação via plataformas digitais não segue exatamente os mesmos moldes legais da locação tradicional. Muitos juristas a classificam como uma forma de hospedagem informal, com forte característica comercial, mesmo quando feita em imóveis residenciais.
Essa distinção é importante, porque em condomínios exclusivamente residenciais, a destinação do imóvel está diretamente ligada à natureza do uso: moradia e não comércio.
Essa convivência entre moradores permanentes e hóspedes temporários é o que se torna motivo de conflito, o que veremos mais detalhadamente no tópico a seguir!
Principais conflitos entre condomínios vs Airbnb
Os impactos na dinâmica do condomínio, causados pelos ‘moradores temporários’ faz com que os ‘moradores fixos’ acabem se sentindo incomodados com a instabilidade da vizinhança no que diz respeito à segurança, à convivência, à manutenção e ao senso de comunidade.
Segurança
Pessoas desconhecidas circulando nas áreas comuns, e dificultando o controle de acesso, podem abrir uma brecha na segurança do condomínio e colocar a segurança de todos em risco.
Convivência
Hóspedes que não conhecem ou desrespeitam regras contidas no Regimento Interno, como horário de silêncio, uso da piscina ou garagem podem causar grandes transtornos à vida daqueles que já estão acostumados com o ambiente.
Manutenção
O uso intenso das áreas compartilhadas pode aumentar os custos com limpeza e conservação, aumentando a taxa condominial e tornando-se um problema financeiro aos moradores.
Senso de comunidade
A sensação de que o condomínio está se tornando um “hotel”, pode desvalorizar os imóveis e comprometer o bem-estar coletivo, além de implicar naquele ‘senso de comunidade’ onde todos se conhecem e, de certa forma, confiam uns nos outros.
O que diz a lei sobre condomínios e Airbnb?
A legislação brasileira ainda não é completamente clara ou unificada quando o assunto é condomínios e Airbnb. A lei reconhece diferentes formas de locação, classificando os contratos em três tipos principais:
- Locação residencial: quando o imóvel é alugado para moradia habitual, por tempo indeterminado ou superior a 90 dias.
- Locação por temporada: quando o imóvel é alugado por um período de até 90 dias, para fins de lazer, estudos, tratamento de saúde ou outros motivos transitórios.
- Locação comercial: destinada a atividades comerciais ou profissionais.
A locação por meio do Airbnb, apesar de muitas vezes ser enquadrada como temporária, possui particularidades que a tornam juridicamente controversa. Isso porque a alta rotatividade de hóspedes, a ausência de vínculo entre locador e locatário e a facilidade digital do processo aproximam essa prática do conceito de hospedagem, mais comum em hotéis e pousadas, o que não é regulado pela Lei do Inquilinato, mas sim pela Lei do Turismo (Lei nº 11.771/08).
Essa indefinição cria uma lacuna jurídica, pois, legalmente, o Airbnb não se encaixa perfeitamente em nenhuma das categorias tradicionais. É por isso que o tema tem sido alvo de disputas judiciais: de um lado, o direito do proprietário de usar seu imóvel como quiser; de outro, o direito coletivo dos condôminos à segurança e ao sossego no espaço comum.
Mas já existem decisões importantes que ajudam a nortear esse debate. Confira!
STF decide que condomínios podem proibir locação via Airbnb
Um dos casos mais emblemáticos, divulgado pelo JusBrasil tem como base um condomínio localizado no Rio Grande do Sul, quando no julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075 o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o condomínio pode proibir a locação de unidades via Airbnb, desde que sua convenção estabeleça que a destinação dos imóveis seja exclusivamente residencial.
Ou seja, o condomínio tem autonomia para restringir esse tipo de locação, mas precisa deixar isso claro em sua convenção. Sem essa previsão formal, proibir pode ser mais difícil, já que o direito de propriedade também é protegido por lei.
É importante lembrar que essa decisão não tem efeito vinculante, ou seja, não se aplica automaticamente a todos os casos. Cada condomínio precisa avaliar sua situação específica e, se necessário, buscar respaldo jurídico para alterar a convenção.
Como o síndico deve agir?
O síndico é o elo entre os moradores, a administradora e a lei. Por isso, sua atuação diante da presença do Airbnb no condomínio precisa ser estratégica e fundamentada, a fim de orientar bem os condôminos e tomar decisões informadas. Para isso, é necessário que o síndico conheça a Convenção Condominial e o Regimento Interno e proponha debates acerca do assunto.
Conhecendo a convenção condominial e o regimento interno
Para lidar com a questão do condomínio vs Airbnb, o síndico deve verificar se há menção à destinação dos imóveis e se existe alguma cláusula que proíba ou restrinja locações de curto prazo tanto na Convenção Condominial quanto no Regimento Interno.
Levando o tema para a assembleia
Se a Convenção Condominial e o Regimento Interno estiverem desatualizados ou omissos, o síndico deve convocar uma assembleia para discutir o assunto com os condôminos. Lembrando que qualquer mudança na convenção exige quórum qualificado (dois terços dos condôminos).
Propondo regras claras, caso a prática seja aceita
Se a locação via Airbnb for permitida no condomínio, é essencial que se regulem algumas situações para manter a boa convivência, como o número máximo de hóspedes; a obrigação de comunicar previamente à portaria a entrada de novos visitantes; a responsabilidade do anfitrião pelos atos dos hóspedes e o uso das áreas comuns. Veja alguns exemplos de como isso pode ser controlado pelo síndico:
- Criar um cadastro prévio de hóspedes, exigindo nome completo e documento de identificação.
- Definir um manual de regras do condomínio que deve ser deixado visível no imóvel.
- Estabelecer penalidades em caso de descumprimento das normas.
- Incentivar os anfitriões a manterem a comunicação ativa com seus hóspedes antes, durante e após a estadia.
- Reforçar o controle de acesso com o apoio da portaria e da administração.
Promovendo o diálogo e o bom senso
O síndico deve manter um canal de comunicação com os proprietários que alugam seus imóveis. Orientando, esclarecendo e mediando conflitos sempre que for necessário.
Como manter uma comunicação eficiente entre síndico e moradores?
Mesmo conhecendo a legislação e aplicando boas práticas, a verdade é que a relação entre condomínios e Airbnb é complexa e ainda está em evolução. Enquanto alguns veem a plataforma como uma oportunidade legítima de renda, outros enxergam nela uma ameaça à segurança e à qualidade de vida coletiva.
Então, cabe ao síndico agir com equilíbrio, respeitando os direitos individuais, mas sempre preservando o bem-estar comum. Atualizar a Convenção, ouvir os moradores e criar regras claras são caminhos eficazes para garantir uma convivência mais harmoniosa, independentemente do modelo de locação adotado.
