As obras em condomínios envolvem muitos cuidados e procedimentos específicos. Elas passam por aprovações desde assembleias até a contratação de profissionais habilitados e a adoção de medidas de segurança, pois é preciso seguir uma série de normas e diretrizes para garantir a qualidade e a preservação do patrimônio. Neste post, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre obras em condomínios residenciais.
As obras em condomínios são regulamentadas pelos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil, pela Lei dos Condomínios, assim como pela Norma Brasileira NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece diretrizes e requisitos técnicos para a gestão de obras em edificações, incluindo as obras realizadas em condomínios.
O objetivo da legislação e da NBR 16.280 é garantir direitos e deveres de todas as partes envolvidas, ao mesmo tempo que a segurança, qualidade e sustentabilidade das obras, evitando os riscos de acidentes e danos ao patrimônio dos condôminos.
O que o Código Civil e a Lei dos Condomínios estabelecem?
Segundo a legislação, as obras nos condomínios são divididas em três categorias: voluptuárias, úteis e necessárias e cada uma delas possui uma regra diferente para que possam ser realizadas.
As obras voluptuárias são aquelas “de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor”. Para que elas sejam realizadas, é necessário o voto de dois terços dos condôminos (número total e não os que estiverem presentes na assembleia).
As obras úteis são as que “aumentam ou facilitam o uso do bem”, sendo que elas precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos (50% do total mais um).
Já as obras necessárias são as que “têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Essas, são divididas, segundo a legislação, em dois grupos:
→ necessárias e urgentes que exigem despesas excessivas: exige do síndico ou condômino que tomou a iniciativa a exposição do assunto em assembleia, que deve ser convocada imediatamente;
→ necessárias não urgentes: só podem ser efetuadas posteriormente a autorização da assembleia.
Ainda conforme a lei, a divisão das despesas extraordinárias ocasionadas pela realização das obras em prol do condomínio, deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade privativa, ou seja, o valor que condômino vai pagar é determinado pelo tamanho da área; salvo se houver alguma determinação específica na Convenção do Condomínio.
Quais as determinações da NBR 16.280?
Outra legislação que deve reger a realização de obras em condomínios, é a NBR 16280. Entre outros assuntos, a norma destaca as responsabilidades técnicas, procedimentos de segurança e documentação. Acompanhe!
Responsabilidade técnica
A norma exige que as obras em condomínios sejam acompanhadas por profissionais legalmente habilitados, como engenheiros ou arquitetos, que serão responsáveis pela elaboração do projeto e pela supervisão da execução da obra.
Procedimentos de segurança
A NBR 16.280 ainda estabelece procedimentos de segurança a serem seguidos durante as obras, como o isolamento da área de trabalho, a sinalização de perigo e o uso de equipamentos de proteção individual (EPIs).
Documentação
Toda obra em condomínio deve ter um plano de manutenção e operação (PMOC) e um manual de uso, operação e manutenção (MUOM), que deve ser elaborado pelo responsável técnico e entregue ao síndico ao final da obra.
É importante destacar que a NBR 16.280 se aplica a todas as obras realizadas em edificações, independentemente de seu porte ou complexidade.
Agora que você já sabe tudo sobre a realização de obras em condomínios, que tal saber mais sobre um serviço que facilita a vida de todos os condôminos e ainda pode se tornar uma fonte de renda para o local? Os minimercados não têm custo nenhum para o condomínio e não necessitam de obras. Confira ↓
FAQ – Dúvidas Frequentes sobre obras em condomínios
Quais leis e normas regulamentam obras em condomínios?
As obras são regulamentadas pelos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil, pela Lei dos Condomínios e pela NBR 16.280 da ABNT, que define diretrizes técnicas, de segurança e documentação.
Quais são os tipos de obras previstas no Código Civil?
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Voluptuárias: de lazer ou estética, não aumentam o uso do bem. Requerem aprovação de 2/3 dos condôminos.
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Úteis: aumentam ou facilitam o uso do bem. Requerem maioria simples (50% + 1).
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Necessárias: visam conservar o bem ou evitar deterioração.
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Urgentes e com alto custo: devem ser discutidas em assembleia convocada imediatamente.
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Não urgentes: exigem autorização prévia da assembleia.
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Como é feita a divisão dos custos das obras?
Normalmente é proporcional à fração ideal de cada unidade, salvo previsão diferente na Convenção do Condomínio.
O que a NBR 16.280 estabelece?
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Responsabilidade técnica: acompanhamento por engenheiro ou arquiteto habilitado.
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Segurança: isolamento da área, sinalização e uso de EPIs.
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Documentação: entrega do Plano de Manutenção e Operação (PMOC) e do Manual de Uso, Operação e Manutenção (MUOM) ao síndico ao final da obra.
A NBR 16.280 se aplica a todos os tipos de obras?
Sim, independentemente do porte ou complexidade da obra.
Quem pode executar obras em condomínios?
Somente profissionais legalmente habilitados, responsáveis por projeto, execução e segurança.
Quais cuidados devem ser tomados durante a execução?
Isolar a área de trabalho, sinalizar riscos, fornecer e exigir uso de EPIs e seguir as orientações do responsável técnico.
